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     生活方式

    未來房地產調控政策主流:傾斜剛需或成新常態

    時間:2018-05-02 21:30  點擊:

    中房網訊 今年以來,各地樓市調控政策層出不窮,據相關機構統計,今年以來各地出臺的調控政策已經超過了90次。

      據不完全統計,今年全國“兩會”之后,已有10多個城市出臺了新一輪的樓市調控新政,內容涉及限購、鼓勵和保障公積金貸款、搖號購房、扶持剛需買房等。

      差別化調控將持續

      2017年底,住建部部長王蒙徽曾公開表示,2018年將針對各類需求實行差別化調控政策,滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。

      從近期各地出臺的調控政策來看,方向上更加趨于差別化,且多以保障首套房需求。

      3月27日,長沙市住建委下發《關于實施差別化購房措施的通知》,從當日起長沙市限購區域內商品住房銷售實行差別化調控措施,將優先滿足首套剛需購房群體。3月31日,成都市房管局公布房地產市場調控新政,成都剛需家庭購買商品房將享受優先搖號,以支持剛需家庭自住購房需求。4月26日,濟南市城鄉建設委員會發布《關于進一步規范商品房銷售行為的通知》。其中明確提出,銷售商品房時,應優先滿足無住房記錄的剛性購房者需求,不得要求購房人一次性付款或一次性付款優先選房,不得拒絕購房人正常使用住房公積金或商業個人貸款購房,不得要求住宅銷售捆綁車位及地下室。

      還有不少城市開始完善租賃房、自住房市場的建設。如南京保證租賃房供地占住房供地比例達到30%以上;此外,廣州市去年開始以“限地價、競自持”方式增加市場化租賃住房供應,截至目前已出讓“競自持”住宅用地4宗,總用地面積約24公頃,企業自持總建筑面積超過15萬平方米。今后5年,廣州市計劃供應租賃住房用地825公頃,建設租賃住房15萬套。

      像南京、鄭州、長沙、武漢等多個二線城市配合出臺人才引進新政,降低外地人才落戶和購房門檻,以保障合理住房需求。此外,一城多策地調控政策也正在逐步顯現,如蘭州市核心區仍保持買房三年后才能交易,但取消部分區域住房限購;同時,城關區等多個區域的住房繼續實行非蘭戶籍家庭最多可購買一套、蘭州戶籍家庭最多可購買兩套的限購政策,但不再提供社保證明和納稅證明。

      58安居客房產研究院首席分析師張波認為,“房住不炒”的大背景下,房地產市場今年整體維持平穩將是大概率事件。但不同城市之間的差異化會愈加明顯,一線和部分二線城市的調控從嚴且不會放松,而二三線城市中又會是差別化調控集中的城市,城市內限購區域的調整、剛需人群的保障、交易的規范化等都是重點調控的方向。

      差別化調控亟待更加精準化精細化

      但隨著調控的深入,部分調控政策出現了不夠精準化、精細化的弊端,當前亟需進一步細化包括搖號、信貸、稅收等在內的一系列差別化調控政策,以滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。

      眼下部分熱門區域在“限價”調控下,新房和二手房價格倒掛現象嚴重,一些新房每平方米售價竟然比周邊二手房便宜一兩萬元。開發商惜售心態加劇,新房供應量隨之減少,供需日趨失衡,不斷陷入惡性循環。面對動輒上百萬元的巨大獲利空間,各路炒房族蠢蠢欲動,假離婚、買賣房號等十八般武藝齊上陣。更有甚者,為了獲得購房資格多次假離婚、多次參與搖號,一旦購到新房后再復婚并將房子過戶給妻子或丈夫,然后再假離婚、復婚,周而復始,樂此不疲。面對動輒幾千人搶幾百套房子的場景,真正的剛需族只能望房興嘆。

      張波認為,差別化調控的難點就在于如何找到城市間的差別點,并結合人群居住的實際情況進行精準調控。

      浙江杭州4月實施的購房搖號新政,剛需族紛紛為之點贊。此次購房搖號被業內稱為“史上最嚴搖號新政”,其最大亮點就在于差別化調控的精準化、精細化:向“無房家庭”傾斜,打擊“假離婚”購房現象。杭州新政明確“無房家庭”范圍為,不含未婚、2018年4月4日后離異單身以及2018年4月4日后因自有住房交易產生的“無房家庭”。此舉既限制了試圖通過“假離婚”購房的家庭,又較好地分層甄別出了不同的購房群體,大大保障了剛需購房族的權益。

      杭州新政對治理市場亂象開出了較好的藥方,在一定程度上可以遏制投機炒作和違規行為,為剛需族創造了一個相對公平的購房環境,讓房子真正回歸居住屬性。

      可以說,搖號政策只是當前供需失衡狀態下所采取的無奈之舉,但注重差別化調控的精準化、精細化,是構建房地產長效機制的應有之義,與“房住不炒”基調是一致的。當然,調控的精準化、精細化不應止于搖號政策,還應囊括信貸、稅收等涉及房地產市場的各個方面。其實,在精準化精細化調控方面,大有文章可做。特別是可以充分運用“互聯網+大數據”,有效甄別那些多次通過假離婚虛假購房以及純粹投機的炒房客,并對這些人采取限制措施,從而盡力保障剛需購房族的合法權益。

      應該說,目前各地各部門都在積極推進調控的精準化、精細化,但在推進過程中也存在一些偏差。如南京河西去年集中開盤時,默許開發商規定的八成首付的硬性要求,無疑誤傷了剛需族;不少商業銀行提升了首套房貸款利率,也在一定程度上模糊了差異化房地產信貸政策支持與限制的邊界,淡化了對自住性購房需求特別是剛需購房的支持導向。

      從根本上說,差別化調控政策的精準化、精細化應該重點圍繞“房住不炒”展開。一方面,有效遏制投資投機型購房需求,讓炒房者知難而退;另一方面,有效保護剛需購房族權益,合理確定首付比例、貸款利率和搖號政策,切實減輕這一群體的購房壓力,讓無房者早日安居宜居,同時支持改善需求。

      來源:經濟參考報、每日經濟新聞,中房網綜合整理

     
     
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